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第12章 突破极限(下)(1)

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阻碍企业增长的第二个内部因素是商业模式的极限。有时候,你的企业走着走着就停滞不前了,这可能是因为你的商业模式出了问题。大家知道,在美国,开连锁餐馆能开成世界500强,但我们的中餐馆就很难做成这样,当然,我们现在也在学习。可见,商业模式的变化能使企业突破增长极限,你如果不改成连锁,还按照原来的模式做,那你的餐馆恐怕很难做大。连锁的模式使美国的很多企业变得超级强大,比如沃尔玛。可见,商业模式是非常重要的。

以地产公司为例,我们来看看地产公司的模式对企业增长有怎样的影响。

从目前来看,全球的地产公司的商业模式可以分为三种,这三种模式对应的是经济发展的不同阶段和不同的价值创造方式。第一个阶段大概对应的是GDP(本章所说GDP,均为人均GDP)在8000美元以下的时期,这个阶段的模式可以叫作“地主加工头”。

“地主加工头”的模式

所谓“地主加工头”,实际上就是开发公司,比如碧桂园、珠江。这种模式的竞争基点在于土地,即获得土地的成本,还在于制造的过程和产品的销售。

这种公司竞争的是什么?跟富士康差不多,竞争的是规模、成本和速度,看谁的规模大、速度快、周转快,另外成本还低。所以,在这个阶段,企业容易出现的道德问题就是在成本上偷工减料,萝卜快了不洗泥。另外,因为销售要快,所以这种公司对市场形势好坏的反应特别灵敏。再有就是大规模获取土地。这种模式要想存在,必须有三个前提:第一,快速地、低成本地获得土地。第二,房价每年上涨10%~15%。大家知道,你拿到的地价和房价是一样的,所谓面包和面粉是一个价。三年以后,你进行销售,结算利润。如果房价每年的复合增长不到15%(实际上,三年之内涨了70%以上),加上成本、税和管理费,那你就不可能有利润。所以,一旦房价不涨,这种模式就死了。第三,资本市场的支持,就是每年从资本市场拿到便宜的钱来推动房价、股价一起涨。

现在看来,这种模式应该说遇到了一个很大的挑战。但是,目前中国的地产公司绝大部分还是这种模式。GDP在8000美元以下时,中国的地产市场的产品主要是住宅。所以,在这种情况下,这种模式是一种普遍的模式。GDP超过一万美元以后,这种模式就行不通了,就要改变模式,于是就进入第二个阶段,叫作“厂长加资本家”模式。

“厂长加资本家”的模式

所谓“厂长加资本家”,就是用工厂化的生产解决品质、规模、成本问题,“资本家”就是资本市场的融资。万科其实就是这种模式。万科一年交付六万套住宅,企业的规模逐渐增大以后,你不可能不用工厂化的方式生产。大家知道日本最大的住宅公司是哪家公司吗?是丰田汽车。我和王石去日本考察,人家说让我们去丰田考察房地产,我们一开始不理解,最后人家告诉我们,说日本最大的住宅公司是丰田,我们这才去参观丰田制造房屋的工厂。他们生产房屋和生产汽车用的是同样的流水线。日本人说他们的房子就是固定的汽车,汽车就是移动的房子。他们的汽车和房子一样,有两室一厅的,有一室一厅的,还带储藏室。有的大轿车还有厕所、冰箱,什么都有。所以,日本的工业化生产很厉害,能够由木材直接生产出最后的房屋墙体,包括屋顶、地基,甚至所有的家庭用品都一起生产出来。当然,它生产的多是独栋房屋,也有一些生产集合式住宅或高楼的。工业化的生产保证了住宅的品质,也就是说,将来住宅的维修会很方便,就像修机器一样,比如下水管道坏了,拿来一个新的组件,换上就行了。现在,国内的业主经常投诉物业公司,东西坏了找人来修,修一次就要收一次钱,而西方就很少有这种事。因为我们采用的是传统方法,叫作湿法施工,什么东西都是现场做;而工厂化生产是干法施工,大部分组件都在工厂里做好了,到现场一装就完事了,而且是精装修,不是毛坯房。

直到现在,“厂长加资本家”的模式在西方仍然是做住宅的主流模式,而“地主加工头”的模式基本上已经不存在了。我认为,“厂长加资本家”的模式在中国应该还能走很长的路,万科现在就是按照这种模式在走。万科之所以一直在提住宅产业化的概念,就是因为企业的规模大了以后,不采用产业化的方式就没法儿做。万科现在做到了什么水平?万科现在建住宅比我们用传统方法快三个月,也就是说,住宅产业化能省三个月的时间,而成本只多一两百块钱,个别产品的成本可能会更多一些,但这样的规模化生产提高了产品的品质。

GDP超过一万美元以后,商用不动产就开始发展。商用不动产的模式是以营运为核心的模式,不是以制造为核心,开发也好,工厂化生产也好,都是以制造为核心。什么是以营运为核心?举个例子,有一个地方,大家早晚都要去,但这个单不是我们自己埋,这个地方就是八宝山告别厅。八宝山告别厅是北京乃至全国不动产营运回报最高的地方,哭一场45分钟,就要收你1800块钱,一天十场,一年就是约700万元的租金收入。300平方米的地方,一张铁床,一个标准花圈,两个挽联,因为我们自己不埋单,所以不知道这个地方要花多少钱。这就是营运,这个地方你拿来干这件事,回报这么高,但如果你拿来做写字楼,可能就没有这么高的回报了。如果你把写字楼拿来种西红柿,日本就有这样的植物工厂,叫作垂直工厂,这又是一种商业模式。也就是说,你的物业放在不同的业态里,经营的现金流是不一样的。同样道理,拿开餐馆来说,是谭鱼头还是俏江南,租金是不一样的。所以,商用不动产是以营运为核心来创造价值。万通在CBD有服务公寓和写字楼出租,那么,怎么估算它的价值呢?这和制造能力没关系,要按照租金回报来估值。比如,你的公司有100万平方米的商用不动产,假定其租金回报率是1%,我只有10万平方米的商用不动产,但我的租金回报率是15%,那我这10万平方米的估值就比你那100万平方米还高。

在明白了这些以后,我们万通在商业模式上提前做了安排。所以,我们的商用不动产-写字楼和服务公寓出租的租金回报在北京是名列前茅的,特别是服务公寓,在北京排第一。甲级写字楼如果不算国际甲级,我们也排第一,如果算国际甲级,我们排第二。只有懂得商业模式的变革,你才有可能赢得未来,这是一种非常重要的能力。所以,或许万通中心的面积并不大,但估值不会低。

当GDP到了2.5万~3万美元的时候,商业模式又发生了变化,变成了资产管理。房地产就是以资产管理为核心的。现在纽约的很多大型地产机构分化成两种模式,一部分传统的开发商演化成“导演加制片人”模式,另外一部分变成金融投资者。

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