短时期内，即以世纪论，四分之一个世纪以内，中国土地政策发生结构性变化，是小概率事件。

所以，第四阶段，也就是大都会向郊外流动的现象，在未来很长一段时期之内，即当年邓副总理提出的到下世纪中叶，即2050年之前，都很难发生。

而城镇化与城市扩张现象都是有时限的，农业人口转化的差不多了，城镇化就结束了，城市扩张同样是有时限的。

过了那个阶段，就又要进入美国式的锈铁时代了，城市反而会发锈，萎缩。

对于中国来说，本世纪中叶之前，如果小卫星城市群现象发生不了，那就只会出现埃及开罗一样的巨型城市。

千万人口以上的城市来它个三四十个，几亿人就装进去了。

中国城市未来大概率的进化方向，就是巨型城市，而像是美国那样的小卫星城市群，单独的郊外自治社区，是发展不起来的。

不光是土地问题，也缺乏自主建城的权利，私自建房都违法，更别说自己建城了，只有城市自行扩张的份。

干这种事，要么政府来，通过政府投资的规划开发，或划定单独的开发区。要么资本方来，由地产公司以开发CBD等商业地产，开发居民小区的形式，来办。

个人是不行的。

巴士酒店公司在北美就是先“集资”再整体开发，但在国内就只能先“开发”再整体发售。

就是因为国情不同，开发的方法才不同，但本质上都是酒店式连锁公寓的架构，放大到社区，小镇，城市与特区，同样是一个原理。

巴士酒店在国内的小镇整体开发，是标准化开发，除了地价与环境的皮不同，也就是罐头里的鱼价与包装纸不同外，实际是一个灌装生产线，遵循的是标准化工业房产开发模式。

平均每个小镇的开发费用都在60亿上下，居民设施，商业设施与公共设施，大体保证在1：1：1。

其中20亿是3000栋居民别墅与公寓楼及相关设施造价，20亿为商业铺面与经营场所造价，包含幼儿园与中小学校。20亿为公路，植物移栽，喷泉，图书馆，公园等涉及公共用地，绿化，电力系统，通讯基站，自来水等市政设施投入。

60亿在北上广深就是盖栋楼的事，但在荒郊野外，建个风景名镇的同时，还能挖个美丽的西湖出来。

巴士酒店整体开发的小镇，人造景色之瑰美，莫说城内商品楼，海景豪宅都比不上。

除了不敢与上海外滩那号摩天大楼扎堆，夜晚灯光一打，景色更绚丽的地界比，或是一推窗就能看见门楼的特殊地段比。

其余，大多商业地产开发项目，单论环境与配套设施一项，是绝对比不了巴士酒店整体开发的小镇的。

巴士酒店的小镇项目，类似鸟城早先地价便宜的时候，整体开发的香蜜湖，华侨城，环观澜高尔夫地产项目。

只不过随着地价狂飙，香蜜湖那号的地产项目就做不了了，成本高的会承受不了。

民宅类的整体开发，在一线繁华大都会内，已经做不了了，只能依托外部环境。

地铁线啊，超市啊，商场啊，学校啊，医院啊，依托的都是外部。

地产开发商顶多说自家盖的房地段牛逼，本身实际上就是个蹭饭的，改变不了环境，只有蹭环境的份，超市，学校，医院，地铁，跟谁都熟。

这就是地产界的混子。

地产界的大咖，就是万达，保利，万科那号，可以整体开发地块，整体开发CBD，可以改变环境的地产商。

那叫房地产界的大咖，其余包括在前门做地产项目的李嘉诚在内，在内地都算不上什么大咖，也是蹭环境的混子。

越是多重资源辐射的重叠区，地段就越好，地价就越贵，贵到民宅类的小区开发，根本谈不上创造环境的整体开发了，能依托环境就不错了。

大都会圈还可以做整体开发的项目，除了CBD那样的城市商业中心，就是政府主导的开发区了，港口同样是开发区的一种。

可是，大都会圈内地价贵了，没地了，圈外有啊。

可以在大都会之内整体开发CBD，在大都会外围整体开发个小镇，又有什么难的？

大都会内的房建市场实际已经饱和了，正如荣克想在鸟城拍个成块的工业用地，都找不到一样。

地价高低还在其次，那个是相对值，地产开发项目运作看的是杠杆，项目整体看的是周期投资收益比，与地价实际是无关的。

主要是已开发土地占比很大了，棚户区改造得有棚户区啊，腾笼换鸟市内得先有厂啊，能改造的能腾的都弄的差不多了，不少市政府都腾新区去了，其余的拆迁成本太大，还不如扩张城市，启动新区。